珠海速度:半年最高涨60%!卖近3万套!20+新盘接力!5大趋势

来源:zhwfc012    发布时间:2019-05-31 19:04:14


2016年上半年,珠海楼市版《速度与激情》疯狂上演!是谁导演了这部楼市传奇大片?让我们透过疯狂的数字现象,一起解码火热背后的市场本质。



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房价
全面破万,部分项目价格上涨超60%

进入2016年以来,珠海楼市持续火热,市场信心得到提振,同时购房者“惧涨”也释放了大量的市场需求,导致楼市“高烧不退”。加上不少楼盘为了追求高溢价,不约而同延迟推盘、放缓推盘节奏,进一步加剧珠海房荒现象。



上半年珠海涨幅最大的10个盘


而市场供应不足,开发商们大肆涨价,加上零去库存任务+政府放开“限价”后,开盘即光成为可能,致使珠海多数楼盘房价犹如脱缰的“野马”在狂奔,纷纷破万。从上半年珠海51个主流楼盘涨跌情况来看,全部上涨,其中32个楼盘涨幅超20%,最高超60%,这对于一个楼盘来说,意味短短半年时间,价格上涨了一半多,由此可见房价上涨疯狂程度,实在令人咋舌。



半年房价上涨了近三千/平(数据来自中指数)


再回归到具体房价方面,2016年上半年珠海市区住宅均价继续呈现上涨迹象,开年以来六连涨,同比去年上半年的13139元/平上涨25%,近12个月来11次上涨,仅一次下跌,全国排行榜排名更是从第十位升至第九位。



各片区半年涨幅,全部上涨


除了市区外、新香洲、斗门和金湾四个区域房价较2015年11月期间也有超过15%的上涨,其中斗门和金湾住宅均价出现超33%的涨幅。如今,三个新刚需城区趁着行情“利好”,房价相继破万,新香洲已逼近2.5万/平,狠狠甩开西区。而西区的金湾和斗门均价已相继破万,这意味着珠海进入全面万元时代。
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销量
6个月卖出近3万套房 前五名皆是西区
受外部政策宽松,以及整体大坏境影响,上半年珠海市场供需矛盾突出,加上房价不断高涨,购房者“惧涨”,直接加速出手速度,导致珠海住宅销量不断走高,另外,考虑到市区价格高企,买房难,不少刚需置业者迫于经济压力,转向唐家、新香洲、前山及金湾、半门等外围区域,进而带动以上区域楼市“升温”。



从各区域网签数据看,2016年上半年,最大的“赢家”还是在西区,斗门半年网签11783套,也是唯一一个签约量过万的区域。


珠海商品房预销售专网数据显示,今年上半年,珠海楼市共网签住宅29553 套,这已经超越去年全年的量。2015年,珠海共网签住宅29262套。而在今年,珠海月均网签量在5000套左右。自今年3月起,珠海网签量连续4个月达到6000套以上,从中可见珠海楼市的火热程度。



2016年上半年珠海成交TOP5,全在西区


从网签分布来看,前五名全部来自西区。这其中,冠军为斗门的华发峰尚,1-6月网签共1525套,第二名为中海左岸岚亭的1342套,第三名是时代倾城的1236套,第四名为时代香海彼岸的1045套,第五名则是招商依云水岸的797套。
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土地
年度最受瞩目 7月航空新城住宅地万众期待

据了解,这宗编号为珠国土储2016-05号,土地面积78570.17平,建筑面积175320平,土地用途为二类住宅用地,挂牌起始价达到6.925亿元人民币,起拍楼面地价3950元/平,将于7月15日正式出让。



地块所在位置


这一起拍价不仅赶超了金湾区西湖片区启动区(航空新城核心区)此前拍卖的所有地块起拍价,甚至接近于中海左岸岚庭(为2014年该区域地王)当时4050元/平方米的最终楼面价,与年初起拍楼面价为3600元/平,被龙光地产以6730元/平的楼面价拿下的珠国土储2015-16地块还高出350元/平,龙光当时所拿地块并创下西区地价新高。



周边配套一览


业内人士分析认为,金湾航空新城如今大开发商不断聚集,在每出一个新盘都受到购房者激烈争夺情况下,已成为珠海区域新贵。这块编号为珠国土储2016-05的地块,比年初产生的龙光地王要大,位置更好,预计这一地块的争夺将会更加激烈,各品牌开发商将会更卯足劲争抢,价格上也有可能在龙光地王楼面价6730元/平的基础上,超过7000元/平的,直奔9000元/平,预计该地块将会成为金湾区的新地王。
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新盘
下半年珠海20+纯新盘入市 大地块项目扎堆

那么,目前, 珠海又有哪些纯新盘即将入市呢?别急,在即将到来的2016年下半年,据凤凰房产珠海站吐血统计,将有一大波纯新盘正在袭来,数量达到26个之多..........下面小编为大家统计一些纯新盘的部分信息,仅供参考!(统计时间:7月6日)



珠海2016年下半年预计入市新盘


观察以上纯新盘,我们不难发现,项目数量虽然不多,不过体量巨大,其中不乏一些大体量项目,像西湖湿地国际花园(250万平)、红树东岸(73万平)、华发依山郡(2000亩,约133万平)等,建筑面积基本上都在70万方以上,且均以住宅为主,产品形态包括别墅、高层。



珠海2016年下半年预计入市新盘


此外,一些极受关注的项目也将预计在下半年入市。比如航空新城区的龙光地王(龙光御海阳光),不少业内人士传言此盘将有可能带动该区域进入2万元/平的价格;碧桂园濠月湾,2015年南湾地王,预计届时价格也是平龙光玖龙湾,直冲4万/平;中海湖畔岚庭,位于青湾片区,上半年中海的势头令人无比期待这一个新盘;以及豪宅项目吉大的万科海愉半岛及唐家的华发绿洋湾等,都令人期待。

如施工及推广节奏顺利的话,这些项目基本上可以确定在下半年入市,如果以上产品一旦形成市场供应,这对于珠海短期供需偏紧的状况来说,无疑起到了有效缓解作用。
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趋势
涨幅收窄、区域分化、豪宅时代

❂ 第一:珠海房价涨幅将收窄


经过半年时间的疯涨,珠海房价已处高位,加上珠海零去库存、政府放开“限价”,房企被压抑许久的价格诉求在得到充分释放后,开始大批量向市场供货。而随着市场房源增多,下半年预计将有20+的纯新盘入市,购房者人不再担心买房难的问题,相反,房价高企,外在调控政策影响下,市场观望情绪渐浓,部分区域甚至出现卖房遇冷的状况。

需求端疲软初现端倪,这对于房企来说,风险提示明显,而近期,不少房企推盘节奏加快或许也正是出于对下半年楼市走向的悲观,开始抢先跑量!

❂ 第二:“地王”风险正在积聚


如今,珠海遍地“地王”,房价横飞。面对金湾近7000的地价,市区17600的地价,及唐家10000+的地价即将先后上市,未来房价预期将先后突破各区域“天花板”,这在很多专业人士眼里看来,市场风险正在积聚。因为价格偏高,短期内必然存在一定风险,对产品的打造和人群定位也提出了考验。

另外,如此高的价格,未来入市不是靠市场来支撑,而是产品来说话。还有最重要的一点,这些产品必然会走高端路线,至于购买力的问题,依靠珠海目前的发展,真的能够消化得了吗?

❂ 第三:珠海各区域间分化加剧


从目前来看,珠海市场分化并不明显。不过长期来看,不仅是房价,甚至土地价格都会出现明显分化,形成以从老香洲、吉大、拱北往处延的梯度。其中热门区域凭借着各种利好预期,房价和地价会继续坚挺。

以新香洲和唐家为例,受主城区土地稀缺以及规划不断完善等利好因素影响,房价开始脱颖而出,纷纷过2万;航空新城成为西区中城市西进的代表区域,在规划蓝图、品牌聚集和配套陆续初显的情况下,引领着西区的发展,均价目前1.5万/平起;而一些外围区域,地价和房价则保持着平稳状态。

❂ 第四:珠海进入“豪宅”时代


皎近日,万科海愉半岛正式揭晓,作为备受瞩目的高端产品,预期未来售价或达3.5万+,成为珠海当之无愧的“豪宅”项目。而随着下半年碧桂园·濠月湾、华发·绿洋湾、西湖湿地国际花园、龙光御海阳光等项目相继入市,珠海房价或许再上新台阶。

从目前公布的价格来看,濠月湾将直逼4万/平,华发绿洋湾将3.2万/平,龙光将带领西湖城区过2万/平,这对于珠海市场价格来说,无疑形成冲击,不过由于产品地位偏高端,普通人买不起,对销量也会产生影响,而市场或许也会逐渐回归理性。

❂ 第五:“租房时代”或将来临


房价高企,越来越多的人买不起房,如果执意留在珠海,租房或将成为不少人的过渡选择。所以说,过去租赁市场曾是一个被忽视的行业,不过受传统思想影响,即使房价高,人们也不愿意去租房,毕竟“有家”才是最终追求的目标。如今,珠海房价如此企高,买房压力加大,而国家已经对鼓励租房和整顿租赁市场迈出重要一步,下半年将就各地执行落地细则进行研究或出台,到时候,珠海也将有望出台。




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