利率刹车失灵,房市会狂奔吗?

来源:Domain_Chinese    发布时间:2019-06-03 06:00:30

文 / James Tong


接近年底,又到了澳洲经济学家们履行职责的表演时间:预测明年的房市走势。


按以往的经验,经济学家们通常会先为利率作一个未来升降预测,然后告诉你房市将如何如何,是上升或是下降百分之几。


这个方法论是经过历史验证的,澳洲每次房价到顶放缓,都是因为经济过热,联邦储备银行开始调高利率。利率升,贷款负担就上升,借贷买房的人由于压力大增,便希望把房子卖掉松绑,而准备买房的人因为压力增加,会犹豫止步。市场上的房子就大增,但需求却不断减少,加上卖方希望尽快卖出,讨价还价的底气也减弱,于是房价就开始回调。


所以“利率上升”通常会比“房价放缓”先出现。利率不升,大家还是可以放心买!买!买!


可是,从近年的情况看来,这一招分析不灵了,因为我们的处境是:房市正在发烧,而经济也同时低迷。


在全球经济放缓、利率走低的大环境下,澳洲卖石头就有好日子过的优势早就不存在了。要保护自己的出口,只好也跟随别的国家下调利率和币值,让矿产、教育、旅游等多个对外行业得以生存。房地产虽然是国内第一大产业,也只好让出优先位置。


这就让经济学家们犯难了:澳洲的银行利率在未来一年,可能还要下降,按道理,房价上涨还是停不了。而理性又告诉他们:房价必有回落周期,房价不应该再长了;况且,还有不少人盯着悉尼和墨尔本的房价,鼓动反对党取消负扣税制度,为房市踩刹车,以平息“民愤”,让年轻人和首次置业者买得起房。


正所谓,于理、于情,房价都不能长。这下怎么解套呢?


澳洲联邦储备银行前经济学家Paul Bloxham,现在担任HSBC澳洲新西兰的首席经济学家,他认为,利率已经不能驾驭房市。信贷收紧、供应增加和外国人购房意愿降低, 这三大要素将取代利率,令明年房价的增长幅度只有0%至5%(也就是说,房价的平均增长可能远低于你要交的印花税)。不过,他还是把悉尼看高一线的,认为明年会增加6%,墨尔本则预测增加5%。


Bloxham先生还认为尽管公寓供应量已经达到历史最高水平,但恐怕要到明年底才能与需求取得平衡,本地银行放贷条件的收紧和提高利息,只能对国内买家起作用,对外国,尤其是中国的买家却影响不大,因为近四年来澳币不断贬值,澳洲的房价以人民币来算,完全没有上升。这就是州政府要开征外国人税的原因。



AMP的首席经济学家Shane Oliver也看淡房市增长,他认为令房市现疲态的因素也有三个:信贷收紧、供应增加和房子负担能力转弱,这些因素会累积到2018年,甚至比储银加息的影响还难应付。所以他预测明年的增长只会有3%-4%。而到了2018年,房价将掉头下跌。


Merrill Lynch及ANZ的经济学家Alexandra Veroude则认为,目前影响房市最大的因素,还在于一大批落成的楼花能否顺利成交。虽然预测房价会有正面增长,但增长多少,很大程度将取决于外国买家如何行动。四年前,外国买家只占房市总交易量的2%,去年就已经大增至7.5%。


其实,如果大家看过上周的专题就能明白,澳洲的房市出现了双轨发展的趋势,在悉尼和墨尔本,低利率托起房价还是真实存在,利率刹车不是失灵了,而是后面还拉着好几个不受控的车厢飞奔,不能用了。


    

James Tong

澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席


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